Ejere og lejere

Uanset hvordan det går med økonomien i øvrigt, har priserne på boligmarkedet fortsat deres himmelflugt det seneste år. I det hele taget synes fast ejendom at have været langt det bedste valg at foretage investeringer i de sidste tyve år.

En del af forklaringerne på de generelle prisstigninger skal findes i det lave (og faldende) renteniveau, en anden i skattemæssige begunstigelser, specielt under Venstre-regeringerne 2001-2011. Endelig bør man også tage i betragtning, at et begrænset udbud af ejerboliger under corona-krisen er med til at holde priserne oppe.

Men ser man på den historiske statistik, er der ved at ske noget på det danske boligmarked. I en tidligere post undrede jeg mig over europæiske data der tydede på et kraftigt fald i andelen af boligejere i Danmark, men ser man på danske tal, synes udviklingen at være klar nok: Antallet af danskere, der bor i en ejerbolig, har været nogenlunde konstant siden 1980’erne, mens antallet, der bor til leje, er steget.

Forandringen kan illustreres med data fra Danmarks Statistik for perioden 1981-2006 samt 2010-2020:

Det samlede boligbyggeri har varieret en hel del gennem tiden, både hvad angår det samlede antal nybyggede boliger og fordelingen på forskellige boligformer. Nu er det ikke så enkelt at parcelhuse og rækkehuse er ejerboliger og etageboliger er lejeboliger, men 2010’ernes byggeboom har klart været inden for etageboligerne:

Sagt lidt forenklet, havde etageboligerne en første storhedstid i perioden 1950-1970 (hvilket også svarer meget godt til udbygningen af den almennyttige boligsektor), mens perioden 1960-1980 var parcelhusets årtier. Lejlighedsbyggeriet var ti år om at kollapse, mens sammenbruddet for parcelhusbyggerier kom i løbet af få år i slutningen af 1970’erne.

2000-årenes byggeboom var i virkeligheden ret beskedent, mens byggeriet af lejligheder efter 2015 har set et opsving på linje med 1960’ernes højkonjunktur.

Middelklassen, boligejere og selvstændige erhvervsdrivende

Inspireret af en diskussion om husejerskab – hvilket her også omfatter lejligheder – på Twitter, har jeg kigget lidt på tal om andelene af boligejere og selvstændige erhvervsdrivende. Som Christian Egander Skov påpegede har der i Danmark blandt borgerlige politikere været en indstilling om at husejerskab var en måde at skabe og fastholde en stabil, borgerlig middelklasse. Begrebet “ownership society” er vist møntet senere, men peger på opfattelsen, at et samfund hvor store dele af befolkningen ejer deres egen bolig har opsparing placeret i aktier, og tilsvarende, ville fremme borgerlige, individualistiske normer.

Tilsvarende ser man også beklagelser over at Danmark har udviklet sig til en lønmodtagerkultur – her med antagelsen at borgerne i et samfund med en stor andel af selvstændige erhvervsdrivende ville vise større initiativ til at løse økonomiske problemer uden statens mellemkomst.

Spørgsmålet er om der er en klar sammenhæng mellem husejerskab og selvstændighed på den ene side og økonomisk og social udvikling på den anden.

Ser vi på husejerskab – igen bredt defineret – viser Eurostats data at andelen af befolkningen der bor i ejerbolig er faldet gennem de seneste år. Vi kan også se at Danmark ligger noget under gennemsnittet i EU-28.

En kommentar til figuren er at et fald fra 68,7% i 2011 til 60,8% i 2019 virker meget stort. Spørgsmålet er om tallene er helt pålidelige i sig selv.

Billedet bliver i alle tilfælde mere broget, når vi ser på tallene fra de europæiske lande. Her ligger Danmark i gruppen med den relativt mindste andel bosatte i ejerboliger, men listen ledes af lande, vi normalt ikke vil sige er præget af en stabil middelklasse. Hvis der er en sammenhæng mellem individualisme og ejerskab, synes den snarere at være omvendt – velorganiserede lande med en stor middelklasse har en større andel af lejere. Det er Schweiz – middelklasselandet over alle – der har den højeste andel af lejere.

Måske er forholdet det, at et velorganiseret og stabilt juridisk system gør det lettere at være lejer, mens husejerskab kan være en fordel i situationer hvor det juridiske system er mere usikkert. Dertil kommer naturligvis strukturen i realkreditsystemet – her ser boligkarriererne traditionelt helt anderledes ud i Tyskland sammenlignet med Danmark og Sverige.

Som prikken over i’et kan man forresten påpege at lande som Kina og Cuba synes at have en ejerboligandel der er på højde med Rumæniens.

Ser vi på andelen af selvstændige erhvervsaktive, bliver billedet endnu mere forvirrende. Danmark ligger ifølge OECD’s data i den lave ende med 8,1% selvstændige – men denne andel er faktisk højere end andelen i USA, som sammen med Norge og Rusland (!) ligger lavest i OECD’s sample. I Europa er det lande som Italien og Grækenland – næppe kendt for økonomisk og politisk stabilitet eller velstand – der har den højeste andel af selvstændige. Schweiz og Storbritannien ligger her nogenlunde i midten.

Billedet er kort sagt forvirrende, men det er ikke utænkeligt at der er en generel sammenhæng mellem økonomiens produktivitet og organisering – store enheder er helt enkelt mere produktive end én- eller fåmandsvirksomheder.